Por Felipe Bayma
A Medida Provisória 759, publicada no dia 23 de dezembro de 2016, amenizou os problemas existentes em relação à regularização fundiária em todo o país, dispondo de forma inovadora sobre a regularização fundiária rural e urbana.
A irregularidade fundiária continua sendo uma situação predominante no Distrito Federal, causando diversas dúvidas quanto à eficácia da Medida Provisória 759/2016, nos condomínios (assentamentos) irregulares estabelecidos em área pública nas áreas privadas.
A regularização estabelecida com a publicação da MP nº 759/2016 abandona a forma e os conceitos trazidos pela Lei nº 11.977/2009, uma vez que revoga completamente o seu capítulo III, adotando um novo modelo de regularização. No Distrito Federal em especial, existe um grande número de condomínios/assentamentos irregulares que necessitam de regularização, situação que causa extrema insegurança jurídica, tanto para o poder público quanto para os ocupantes das áreas. Essa irregularidade propicia de forma direta a grilagem de terra e a especulação imobiliária no Distrito Federal.
No bojo do artigo 10 da referida legislação, demonstra-se de forma cabal que, entre os objetivos propiciados pela recente norma, estão: a identificação e organização dos núcleos urbanos informais; a função de assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida; a promoção da integração social e a geração de emprego e renda; garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas; ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes; e concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo.
A nova MP instituiu também a legitimação fundiária como forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferido por ato discricionário do Poder Público àquele que possuir, como sua, área pública ou privada que constitua unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado. Esse novo instituto, na prática, limitará em muito o instituto da legitimação de posse que, pela legislação anterior, era uma fase obrigatória para a aquisição da propriedade pela regularização fundiária.
A medida provisória traz dispositivos facilitadores para que o gestor local possa de fato trazer a regularização desses condomínios/assentamentos irregulares, estejam eles instalados em área pública ou privada.
Conforme teor do artigo 9º da referida MP, para fins de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), consideram-se:
I – núcleos urbanos – os adensamentos com usos e características urbanas, ainda que situados:
a) em áreas qualificadas como rurais; ou
b) em imóveis destinados predominantemente à moradia de seus ocupantes, sejam eles privados, públicos ou em copropriedade ou comunhão com ente público ou privado;
II – núcleos urbanos informais – os clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes, sob a forma de parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais ou mistos; e
III – ocupantes – aqueles que detenham área pública ou que possuam área privada, a qualquer título, de unidades imobiliárias situadas em núcleos urbanos informais.
Assim, fica nítida a vontade do legislador em trazer de forma eficaz a regularização dos condomínios/assentamentos irregulares, instalados em área pública ou privada, ou mesmo desprovido de inserção em eventual Plano Diretor de Ordenamento Territorial, bastando para tanto que sejam assentamentos consolidados, ou seja, possuindo um caráter irreversível.
Felipe Bayma é o advogado do Movimento Comunitário do Jardim Botânico e de diversos condomínios do DF; Conselheiro da OAB/DF; Presidente da Comissão de Biodireito da OAB/DF; Membro da Comissão de Fiscalização dos Atos da AGEFIS da OAB/DF; Membro da Comissão de Direito Ambiental e Regularização Fundiária da OAB/DF; Membro de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/DF, Membro do IADF e Membro do Grupo de Trabalho criado pela OAB para apreciação da MP 759/2016.